Nhà thầu xây, sửa nhà quy mô nhỏ hay vấp pháp lý ở năm chỗ: hợp đồng sơ sài hoặc chỉ nói miệng, phát sinh không được ký xác nhận, tai nạn của thợ, thiệt hại cho nhà bên cạnh, và nhận thi công khi công trình chưa đủ giấy tờ. Phần lớn tranh chấp kết thúc bằng việc chủ nhà giữ lại tiền đợt cuối, còn nhà thầu không có gì trong tay để chứng minh khối lượng đã làm.
Bài viết dành cho chủ đội thợ, công ty xây dựng nhỏ, cửa hàng nhận sửa nhà, làm trần, chống thấm, cải tạo nội thất. Góc nhìn là của người nhận thầu, nhưng các điểm này cũng hữu ích cho chủ nhà muốn hiểu bên kia đang lo gì. Thủ tục giấy phép xây dựng và điều kiện năng lực theo từng loại công trình thuộc các trang chuyên về cấp phép, ở đây chỉ nhắc chỗ cần hỏi.
Vì sao đội thợ giỏi vẫn mất tiền vì pháp lý
Ngành xây sửa nhà nhỏ chạy chủ yếu bằng uy tín và quen biết. Chủ nhà được giới thiệu, hai bên bàn trên công trình, chốt giá bằng lời hoặc một tờ dự toán viết tay. Cách làm này nhanh, nhưng để lại khoảng trống rất lớn khi có bất đồng: hạng mục nào nằm trong giá, vật tư loại nào, ai mua, chậm tiến độ do mưa thì sao, đợt thanh toán gắn với mốc nào.
Thực tế, tranh chấp hay xảy ra ở giai đoạn cuối. Công trình đã gần xong, chủ nhà phát hiện chỗ không ưng, nhà thầu muốn tính thêm phát sinh, và tiền đợt cuối thành vật để mặc cả. Khi đó, bên nào có giấy tờ rõ hơn thì nói chuyện được hơn. Một hợp đồng ba trang kèm bảng khối lượng, cộng với nhóm tin nhắn có xác nhận các thay đổi, thường đủ để tránh phần lớn chuyện này.
Không cần một luật sư ngồi ở mỗi công trình. Cách hợp lý là nhờ người cố vấn soạn hoặc rà một bộ hợp đồng khung dùng chung, kèm biên bản phát sinh, biên bản nghiệm thu, rồi điều chỉnh cho từng công trình. Công trình lớn hay chủ nhà đưa hợp đồng của họ ra mới cần đọc riêng.
Hợp đồng và phát sinh: những ô không được bỏ trống
Phạm vi công việc. Ghi theo hạng mục, kèm bản vẽ hoặc ảnh mô tả nếu có. "Sửa lại toàn bộ tầng hai" là câu dễ hiểu khác nhau nhất trong nghề.
Vật tư: ai mua, loại nào. Nhà thầu bao vật tư hay chỉ làm nhân công, chủng loại và mức chất lượng được thoả thuận thế nào. Chủ nhà đổi loại gạch giữa chừng thì chênh lệch ai chịu.
Đợt thanh toán gắn với mốc thi công. Mỗi đợt nên gắn với một mốc kiểm tra được, ví dụ xong phần thô, xong điện nước âm tường, nghiệm thu bàn giao. Tránh gắn với ngày tháng đơn thuần.
Phát sinh phải có xác nhận trước khi làm. Một biên bản phát sinh ngắn hoặc tin nhắn xác nhận rõ ràng hạng mục, khối lượng, giá, chữ ký hay xác nhận của chủ nhà. Làm trước, đòi tiền sau là cách mất tiền phổ biến nhất.
Chậm tiến độ và trường hợp bất khả kháng. Mưa bão, chủ nhà chậm giao mặt bằng, chậm duyệt mẫu, cơ quan quản lý tạm dừng công trình: mỗi trường hợp ai chịu.
Bảo hành. Thời hạn, phạm vi (thấm, nứt, điện nước), thời gian có mặt sửa chữa, phần tiền giữ lại bảo hành nếu có và khi nào trả.
Tai nạn, thiệt hại và công trình chưa có phép
Đây là ba vùng có thể biến một công trình có lãi thành khoản lỗ lớn, thậm chí kéo theo trách nhiệm hình sự khi có thương vong. Bảng dưới gom câu nên hỏi cố vấn ở từng vùng.
| Vùng rủi ro | Tình huống hay gặp | Câu nên hỏi cố vấn |
|---|---|---|
| An toàn lao động | Thợ làm trên cao không dây an toàn, giàn giáo tự chế, thợ thời vụ chưa được hướng dẫn | Đội thợ của mình cần huấn luyện, trang bị gì? Ai chịu khi thợ của thầu phụ bị tai nạn? |
| Người đi đường, nhà bên cạnh | Vật liệu rơi, nhà hàng xóm nứt, lún, thấm khi đào móng, đập tường chung | Trước khi thi công nên lập biên bản hiện trạng nhà liền kề thế nào? Bảo hiểm nào nên có? |
| Công trình chưa có giấy phép | Chủ nhà nói "cứ làm, giấy tờ để sau", xây vượt tầng, lấn ranh | Nhà thầu có liên đới khi thi công công trình không phép hoặc sai phép không? |
| Thầu phụ, thợ khoán | Giao lại hạng mục cho đội khác, đội này bỏ ngang hoặc làm hỏng | Hợp đồng với thầu phụ cần ô nào để không gánh thay toàn bộ? |
| Ô nhiễm, trật tự đô thị | Tập kết vật liệu lòng đường, bụi, ồn ngoài giờ | Quy định của địa phương về giờ thi công, che chắn là gì? |
Với nhà liền kề, biên bản hiện trạng có ảnh, có chữ ký của chủ nhà bên cạnh trước khi khởi công là giấy tờ rẻ nhất mà giá trị nhất. Không có nó, mọi vết nứt cũ đều có thể bị quy là do công trình của bạn. Thẩm quyền cấp phép xây dựng và xử lý vi phạm trật tự xây dựng đã có thay đổi sau khi sắp xếp chính quyền hai cấp, nên hỏi cơ quan ở địa phương nơi có công trình.
Nghiệm thu, bàn giao và đòi tiền đợt cuối
Đợt cuối là đợt dễ mất nhất. Một trình tự gọn, thống nhất trước với người cố vấn:
- Trước khi báo hoàn thành, tự kiểm các hạng mục theo hợp đồng và danh sách phát sinh đã ký.
- Mời chủ nhà nghiệm thu bằng văn bản ngắn, liệt kê hạng mục đạt và hạng mục cần sửa kèm thời hạn sửa.
- Sửa xong, xác nhận lại các hạng mục đó; chụp ảnh trước và sau khi sửa.
- Lập biên bản bàn giao, ghi thời điểm bắt đầu bảo hành và khoản tiền còn lại phải thanh toán.
- Gửi đề nghị thanh toán bằng tin nhắn hoặc văn bản, giữ lại bằng chứng gửi.
- Chủ nhà chậm trả: nhắc lịch sự, ghi lại các lần nhắc; quá lâu thì hỏi cố vấn trước khi gửi thư đòi nợ chính thức.
- Không tự ý tháo dỡ, khoá cửa hay lấy lại vật tư đã lắp để gây áp lực, vì có thể khiến bạn từ bên đòi tiền thành bên vi phạm.
Trường hợp chủ nhà viện lý do chất lượng để không trả, chính biên bản nghiệm thu từng phần và ảnh chụp theo mốc sẽ là căn cứ chính. Đó là lý do nên lập giấy tờ trong suốt quá trình, không đợi tới cuối.
Khi chủ nhà hoặc tổng thầu đưa hợp đồng của họ
Với công trình lớn hơn, hoặc khi bạn làm thầu phụ cho một công ty, thường bên kia đưa sẵn hợp đồng của họ. Bản hợp đồng đó được soạn để bảo vệ bên đưa ra, và có vài điều khoản mà đội thợ nhỏ hay ký mà không đọc kỹ: phạt chậm tiến độ tính theo ngày không có mức trần, giữ lại một phần lớn giá trị để bảo hành trong thời gian dài, quyền đơn phương chấm dứt khi "không đạt yêu cầu" mà không định nghĩa yêu cầu là gì, và việc thanh toán cho thầu phụ chỉ khi chủ đầu tư đã trả cho tổng thầu.
Không phải điều khoản nào cũng đàm phán được, nhưng biết trước rủi ro thì bạn có thể tính vào giá, xin bổ sung một mức trần phạt, hoặc chia nhỏ đợt thanh toán. Người cố vấn đọc hợp đồng của bên kia và đánh dấu ba đến năm điểm quan trọng nhất là đủ cho phần lớn công trình nhỏ, không cần viết lại toàn bộ.
Một điểm nữa là hình thức kinh doanh của chính đội thợ. Đội làm dưới dạng cá nhân, hộ kinh doanh hay công ty sẽ ảnh hưởng tới việc ký hợp đồng với tổ chức, xuất hoá đơn và mức trách nhiệm bằng tài sản riêng. Khi doanh thu và quy mô công trình tăng, nên hỏi cố vấn và kế toán có nên chuyển đổi hình thức hay chưa.
Câu nên hỏi cố vấn và hồ sơ nên giữ
Nếu bạn chỉ có một buổi với người cố vấn trong năm, nên dùng nó cho những câu sau:
- Rà giúp bộ hợp đồng khung, biên bản phát sinh, biên bản nghiệm thu, biên bản bàn giao mà đội đang dùng.
- Với loại công trình đội hay nhận, đội cần chứng chỉ, năng lực gì; công trình nào vượt khả năng thì nên từ chối hay liên danh.
- Thợ khoán, thợ thời vụ nên được ký loại thoả thuận nào; trách nhiệm khi họ bị tai nạn.
- Nên mua loại bảo hiểm nào cho công trình và cho bên thứ ba.
- Khi chủ nhà yêu cầu làm sai bản vẽ được cấp phép, nên từ chối bằng cách nào và ghi nhận ra sao.
- Cách đòi tiền đợt cuối hiệu quả mà không vi phạm pháp luật.
Hồ sơ mỗi công trình nên có: hợp đồng, bảng khối lượng, giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ chủ nhà cung cấp, biên bản hiện trạng nhà liền kề, nhật ký thi công ngắn có ảnh theo ngày, biên bản phát sinh, biên bản nghiệm thu, biên bản bàn giao, chứng từ thanh toán. Cất theo từng công trình, giữ ít nhất hết thời hạn bảo hành.
Khi nào nên gọi luật sư
Nên có người làm nghề tham gia ngay khi có tai nạn lao động nghiêm trọng, khi nhà bên cạnh gửi yêu cầu bồi thường bằng văn bản, khi công trình bị lập biên bản vi phạm trật tự xây dựng, hoặc khi số tiền chủ nhà giữ lại lớn so với giá trị công trình. Những lúc đó, cách trả lời đầu tiên và giấy tờ đầu tiên bạn ký có ảnh hưởng lớn đến kết quả.
Với tranh chấp tiền công giá trị nhỏ, thương lượng và hoà giải vẫn là đường đi tiết kiệm nhất. Người cố vấn có thể giúp bạn chuẩn bị một bảng đối chiếu khối lượng, chi phí, các lần nhắc thanh toán, để buổi nói chuyện với chủ nhà có dữ kiện cụ thể thay vì chỉ là lời qua tiếng lại. Nếu cuối cùng vẫn phải nhờ đến toà án hay trọng tài, chính bảng đối chiếu và chuỗi giấy tờ đó là phần lớn hồ sơ bạn cần nộp.
Câu hỏi thường gặp
Sửa nhà nhỏ vài chục triệu có cần ký hợp đồng không?
Không bắt buộc phải có văn bản dài, nhưng ít nhất nên có một bản thoả thuận ghi phạm vi, giá, đợt thanh toán, bảo hành và cách xử lý phát sinh. Một trang giấy có chữ ký hai bên đủ để tránh phần lớn tranh cãi sau này.
Chủ nhà không chịu trả tiền phát sinh vì không ký xác nhận thì làm gì?
Gom mọi bằng chứng cho thấy chủ nhà biết và đồng ý: tin nhắn, ảnh, lời người làm chứng. Thương lượng dựa trên các bằng chứng đó. Từ công trình sau, chỉ làm phát sinh khi đã có xác nhận rõ ràng về hạng mục và giá.
Thợ của đội bị ngã giàn giáo, đội phải chịu những gì?
Đội có trách nhiệm sơ cứu, đưa đi cơ sở y tế và giải quyết chế độ theo quan hệ đã thoả thuận với người thợ. Mức trách nhiệm cụ thể tuỳ quan hệ lao động và nguyên nhân tai nạn. Hỏi cố vấn ngay, giữ nguyên hiện trường và lời khai của người có mặt.
Nhà hàng xóm nứt khi mình đào móng, ai bồi thường?
Nếu thiệt hại do việc thi công gây ra, bên gây thiệt hại có trách nhiệm bồi thường theo Bộ luật Dân sự 2015; việc chia trách nhiệm giữa chủ nhà và nhà thầu tuỳ hợp đồng và lỗi của từng bên. Biên bản hiện trạng trước khi thi công là bằng chứng quan trọng nhất.
Chủ nhà bảo cứ xây thêm một tầng, giấy phép tính sau thì sao?
Thi công vượt nội dung giấy phép có thể bị đình chỉ và buộc tháo dỡ phần sai, nhà thầu cũng có thể bị liên đới. Nên từ chối bằng văn bản hoặc tin nhắn rõ ràng và chỉ thi công theo đúng giấy tờ hợp lệ.
Có nên giao lại một phần việc cho đội thợ khác không?
Có thể, nhưng với chủ nhà bạn vẫn là người chịu trách nhiệm toàn bộ. Hợp đồng với đội nhận lại nên ghi phạm vi, chất lượng, tiến độ, an toàn lao động và trách nhiệm khi làm hỏng, để bạn có căn cứ yêu cầu họ khắc phục.